Le compromis de vente ou la signature d’une promesse est une étape importante dans le processus d’achat d’un bien immobilier. Il s’agit d’un accord préalable entre l’acheteur et le vendeur, déterminant les conditions et les modalités d’une transaction.
Quel est le délai de l’acte, de rétractation et quelle est la relation à avoir avec le notaire ?
Passons en revue les différents aspects du compromis de vente, notamment la signature de la promesse d’un logement.
Sommaire
Quelle est la définition d’un compromis de vente ?
La signature d’un compromis de vente est souvent appelé “promesse synallagmatique” et non unilatérale. Il s’agit d’un contrat échangée entre l’acheteur et le vendeur sous condition suspensive, dans laquelle chacun s’engage à respecter les clauses et les modalités.
Cette promesse est un engagement réciproque qui lie les deux parties et les oblige à mener à bien la transaction.
Que savoir avant de signer une promesse ?
Faites attention à plusieurs éléments pour vous assurer que la transaction se déroule dans les meilleures conditions et pour éviter les mauvaises surprises.
Assurez-vous que la description du bien immobilier dans le compromis de vente correspond bien à la réalité (surface, équipements, annexes, etc.). N’hésitez pas à visiter le bien plusieurs fois et à poser des questions au vendeur pour éclaircir tout doute.
De plus, vérifiez si le logement fait l’objet d’une hypothèque, d’un droit de préemption ou d’une servitude. Ces informations peuvent être obtenues auprès du vendeur, de l’agent immobilier ou du notaire.
Avant l’achat, le vendeur doit fournir différents diagnostics immobiliers (performance énergétique, amiante, plomb, termites, etc.). Assurez-vous de les consulter attentivement pour connaître l’état du bien et les éventuels travaux à prévoir.
Prenez connaissance des délais mentionnés avant la signature du compromis de vente, notamment la réalisation de l’acte, de rétractation et les délais pour les conditions suspensives. Veillez à ce qu’ils soient réalistes et adaptés à votre situation.
Si vous avez besoin d’un prêt pour financer, assurez-vous d’avoir une idée précise de votre capacité d’emprunt et des conditions du prêt avant de signer.
Enfin, faites appel à un notaire ou un professionnel de l’immobilier pour vous accompagner dans la rédaction, afin de garantir la conformité du document obligatoire et de bénéficier de conseils éclairés.
Le délai dans la signature du compromis de vente
La promesse doit préciser le délai dans lequel l’achat doit être finalisée. Il permet aux parties de préparer et d’effectuer toutes les démarches nécessaires avant l’acte authentique.
Il est généralement compris entre deux et trois mois à compter de la signature du compromis de vente, mais peut être adapté en fonction des spécificités de chaque transaction. Le respect est essentiel pour le bon déroulement du contrat.
Voici les délais couramment rencontrés :
- Délai de réalisation : Il s’agit du temps accordé aux parties pour finaliser la vente. Généralement compris entre deux et trois mois à compter de la signature, il peut être adapté en fonction des spécificités de chaque transaction. Durant cette période, l’acheteur doit notamment obtenir un financement et le vendeur doit préparer les documents nécessaires.
- De rétractation : Après la signature du compromis de vente, l’acquéreur dispose d’un délai de 10 jours calendaires, lui permettant de revenir sur sa décision sans pénalités. Durant, il peut se désengager sans indemnité sans avoir à fournir de motif.
- Délais pour les conditions suspensives : Telles que l’obtention d’un crédit immobilier par l’acheteur ou la réalisation de certains travaux. Elles doivent être remplies dans un temps précisé dans l’acte, qui varie généralement entre 30 et 60 jours. Si elles ne sont pas remplies, la promesse unilatérale devient caduc et la transaction n’a pas lieu.
Notez que le respect de ces délais est essentiel pour le bon déroulement de l’acquisition et le respect des engagements pris par les deux parties.
Les conditions suspensives
Une condition suspensive est une clause insérée dans un contrat, qui subordonne la réalisation de l’accord à la survenue d’un événement futur et incertain. En d’autres termes, la signature dépend de l’accomplissement de cette clause.
Si elle n’est pas remplie dans le délai spécifié, le code civil prévoit que la promesse peut être annulé sans pénalité pour les parties concernées.
Dans le contexte de la signature d’un compromis de vente, les conditions suspensives sont couramment utilisées pour protéger les intérêts des parties et garantir que certains éléments essentiels sont remplies avant la finalisation de l’achat.
Parmi les clauses les plus courantes, on trouve :
- L’obtention d’un crédit : L’acquéreur doit obtenir un financement auprès d’une banque ou d’un établissement de crédit pour financer l’acquisition du bien en copropriété. S’il ne parvient pas à obtenir le prêt dans le délai spécifié, le compromis de vente peut être annulé.
- La réalisation de travaux ou diagnostics : L’achat peut être conditionnée à la réalisation de travaux, tels que le diagnostic de performance énergétique, le diagnostic amiante ou le plomb. Si ces travaux ne sont pas réalisés dans le délai prévu, la vente peut être annulée.
- D’un permis de construire ou d’une autorisation d’urbanisme : Dans le cas d’une transaction de terrain ou d’un bien nécessitant des travaux importants, elle peut être subordonnée à l’obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation d’urbanisme.
Ces clauses permettent ainsi de sécuriser la transaction pour les parties concernées en garantissant que les conditions préalables essentielles sont remplies.
Quelle est la différence avec une offre d’achat ?
Elles sont liées car elles formalisent toutes deux les intentions des parties (acheteur et vendeur) concernant la transaction immobilière, mais elles ont des implications et des niveaux d’engagement différents.
En effet, l’offre est une proposition écrite ou orale faite par l’acquéreur, dans laquelle il exprime son intention d’acheter le bien immobilier à un prix déterminé et selon certaines conditions.
Elle peut être soumise directement au vendeur ou par l’intermédiaire.
L’offre n’est généralement pas juridiquement contraignante, mais elle marque le début des négociations entre les parties et peut entraîner des conséquences juridiques si elle est acceptée par le vendeur.
Une fois que l’offre d’achat est acceptée, vous pouvez passer à la rédaction et la signature du compromis de vente.
Comment se passe la signature du compromis de vente ?
Avant la signature, préparez un compromis de vente qui inclut toutes les informations et clauses nécessaires mentionnées précédemment. Le vendeur, l’acheteur, ou leurs représentants (agent immobilier, notaire) peuvent préparer la promesse.
Pour vendre une maison dans de bonnes dispositions, les parties doivent vérifier les documents requis, tels que les pièces d’identité, les diagnostics immobiliers, les attestations de propriété, etc. Cette étape permet d’assurer que toutes les informations sont à jour et correctes.
Vous devez lire attentivement, et vous assurer qu’il reflète bien vos intentions et les conditions convenues. Si nécessaire, des modifications peuvent être apportées au document pour clarifier ou corriger certains points.
Une fois que les parties sont satisfaites du contenu, elles procèdent à sa signature du compromis de vente. Elle peut avoir lieu chez le notaire, dans une agence immobilière. Il est courant que le vendeur et l’acheteur signent en présence de leurs notaires respectifs ou de l’agent immobilier.
Chaque partie doit recevoir un exemplaire original de la promesse unilatérale signée. Ceci permet de conserver une preuve de l’accord conclu.
À la signature du compromis de vente, l’acquéreur verse généralement un dépôt de garantie, représentant une partie du prix (habituellement 5% à 10%). Ce dépôt est conservé sur un compte séquestre jusqu’à la réalisation de l’acquisition.
Enfin, l’acheteur dispose d’un délai légal de rétractation de 10 jours calendaires pour revenir sur sa décision sans pénalités.
Quels sont les éléments dans un compromis de vente ?
Pour être valide, la promesse doit contenir un certain nombre d’informations essentielles relatives à la vente. Voici les 10 principaux éléments qui doivent figurer dans cet acte.
- Le compromis de vente doit mentionner les noms, prénoms, adresses, et informations d’état civil des parties concernées.
- Il doit inclure une description détaillée du bien immobilier concerné (type, surface, adresse, numéro de lot, etc.), ainsi que la désignation des équipements et annexes associés (parking, cave, garage, etc.).
- Il doit préciser le prix d’achat convenu entre les parties, ainsi que les modalités de paiement (comptant, financement, etc.) et les éventuelles clauses particulières liées au prix (répartition des frais, etc.).
- Le document doit mentionner les éventuelles conditions suspensives qui doivent être remplies pour que la vente puisse être réalisée (obtention d’un prêt, réalisation de diagnostics, etc.).
- La promesse doit préciser les délais associés, notamment de réalisation de l’acquisition.
- La signature du compromis de vente doit déterminer la répartition des charges et des frais, tels que les frais de notaire, les taxes, ou les éventuels d’agence.
- Si l’acheteur a recours à un crédit immobilier pour financer l’achat, il doit mentionner le montant du prêt, les conditions, et les délais.
- Il est courant d’inclure une clause pénale, qui prévoit des pénalités financières en cas de non-respect des engagements par l’une des parties.
- Date et lieu de la promesse unilatérale pour l’acte définitif.
- Le document doit mentionner le droit de rétractation de l’acquéreur, ainsi que les modalités et le délai pour exercer ce droit.
Notez que le compromis de vente doit être signé par les deux parties (acheteur et vendeur) pour être valable. Faites appel à un notaire ou à un professionnel pour s’assurer de sa conformité et de sa bonne exécution.
Comment se rétracter ?
Après la signature d’un compromis de vente, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires durant lequel il peut se désengager de la transaction sans pénalités ni justification.
Les 10 jours débutent le lendemain de la réception du courrier, ou de la remise en main propre d’un exemplaire. Si elle expire un samedi, un dimanche, ou un jour férié, il est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.
Pour notifier officiellement votre rétractation, rédigez une lettre dans laquelle vous exprimez clairement votre volonté de vous rétracter de l’achat. Il n’est pas nécessaire de fournir une raison ou une justification pour votre décision.
Assurez-vous d’inclure les informations essentielles, telles que les noms des parties, l’adresse du bien immobilier en copropriété, la date et vos coordonnées.
Envoyez la lettre au vendeur ou à son représentant par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette méthode permet de garantir qu’elle sera bien reçue et que vous aurez une preuve de l’envoi et de la réception.
Si vous avez versé un dépôt de garantie lors de la signature du compromis de vente, vous avez le droit de le récupérer intégralement.
L’agent immobilier chargé de la transaction doit vous restituer le montant entre 21 et 30 jours après la notification.
Est-ce qu’une promesse est payante ?
La signature d’un compromis de vente en elle-même n’est pas payante. Cependant, certains frais peuvent être associés à la préparation en fonction des professionnels impliqués dans le processus.
En effet, si vous passez par une agence immobilière pour l’achat du bien, les frais d’agence sont généralement inclus dans le prix convenu et seront payés lors de la signature de l’acte définitif. Ces charges ne sont donc pas directement liés.
De plus, si vous choisissez de faire appel à un notaire pour préparer et superviser l’acte, les émoluments pourraient vous être facturés.
Toutefois, notez que les honoraires du notaire pour la rédaction du compromis de vente sont généralement moins élevés que ceux associés à la rédaction de l’acte définitif.
Enfin, si vous sollicitez les services d’un avocat ou d’un conseiller juridique pour vous accompagner dans la rédaction ou la vérification, vous devrez vous acquitter de leurs honoraires.
