Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?

La définition d’une condition suspensive lors d’un achat d’un bien immobilier est souvent une étape importante lors de la signature du compromis de vente ou une promesse, et il est important de comprendre ses différentes étapes pour éviter les mauvaises surprises.

L’une des clauses les plus importantes à connaître est la condition suspensive de prêt.

Dans ce guide, nous allons décortiquer la définition des conditions suspensives et vous expliquer comment elle peut vous protéger en tant qu’acquéreur.

Quelle est la définition d’une condition suspensive ?

Il s’agit d’une clause qui figure dans le compromis de vente ou une promesse, un document signé par les parties pour officialiser l’accord d’achat.

Elle prévoit qu’un événement futur et incertain doit se réaliser pour que l’étape de l’achat immobilier devienne définitif. S’il ne se produit pas, le contrat est annulée, et l’acquéreur récupère son dépôt de garantie sans pénalité.

Dans le contexte d’une transaction immobilière, une condition suspensive est souvent insérée dans le contrat pour protéger l’acheteur et/ou le vendeur. Si l’événement résolutoire prévu ne se réalise pas dans les délais impartis, l’accord de vente devient caduc et les parties sont libérées de leurs obligations.

Ainsi, les conditions suspensives constituent une protection pour les parties en cas de survenance d’un acte imprévu ou indépendant de leur volonté.

Qui rédige les conditions suspensives ?

La condition suspensive dans le contrat peut être rédigée par les parties elles-mêmes ou par un professionnel de l’immobilier, tel qu’un notaire, un avocat.

Cependant, faites appel à un professionnel afin de vous assurer que tous les aspects juridiques sont correctement pris en compte et que la clause est clairement formulée.

Dans le cadre d’une transaction immobilière, les conditions suspensives sont généralement incluses dans le compromis de vente ou la promesse, qui est un document écrit établi par le vendeur et l’acquéreur ou leurs représentants.

Ces clauses doivent être écrites de manière précise et claire pour éviter toute confusion ou interprétation différente des parties en cas de non-réalisation de l’événement futur incertain prévu.

C’est pourquoi il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel ou à un notaire.

Est-ce qu’une offre d’achat peut contenir des conditions suspensives ?

Oui, une offre d’achat peut contenir des conditions suspensives, elles doivent être clairement définies, et les parties doivent les accepter avant de signer le contrat.

L’acheteur peut inclure une condition suspensive stipulant que l’offre d’achat est valide uniquement s’il obtient un prêt immobilier à un taux et des obligations spécifiques. De plus, il peut rendre son offre d’achat conditionnelle à la vente de son logement actuel.

Par ailleurs, L’acquéreur peut inclure une clause basée sur les résultats d’une inspection du bien immobilier. Si des problèmes majeurs sont découverts, il peut choisir de se retirer de l’accord ou de renégocier le prix.

Précisez les conditions suspensives dans l’offre d’achat et de les négocier avec le vendeur pour éviter les malentendus ou les conflits ultérieurs.

Que faire quand une condition suspensive est invoquée ?

Lors de sa réalisation dans le contrat, cela signifie que l’événement prévu ne s’est pas réalisé ou que les critères fixés n’ont pas été atteints. En conséquence, la vente ne peut pas aboutir et les effets suivants se produisent :

• Annulation de la vente : La première conséquence de son utilisation est l’annulation du compromis de vente. Il prévoit que si l’obligation n’est pas réalisée, l’accord du contrat devient caduc, et les parties sont libérées de leurs obligations.

• Restitution du dépôt de garantie : Lors de la promesse, l’acquéreur verse généralement un dépôt de garantie, représentant un pourcentage du prix de vente. Si une condition suspensive est réalisée, l’acheteur a droit à la restitution intégrale sans pénalité.

• Aucune pénalité pour l’acquéreur : Lorsque la vente est annulée, l’acheteur ne subit aucune pénalité financière. En effet, elle est prévue pour protéger les parties et assurer que la transaction ne se réalise que si toutes les conditions sont réunies.

• Possibilité de renégocier : Dans certains cas, si la clause est utilisée, les parties peuvent choisir de renégocier les termes du contrat pour tenter de résoudre les problèmes qui ont conduit à l’activation. Par exemple, si l’obtention du prêt est refusée, il peut solliciter d’autres établissements bancaires ou demander au vendeur une réduction du prix pour faciliter le crédit.

• Informer le vendeur et l’agent immobilier : L’acquéreur doit informer le vendeur et l’agent (s’il y en a un) de la non-obtention du prêt dans les délais impartis par le compromis de vente.

• Fournir les justificatifs de refus : Vous devez les fournir des établissements bancaires sollicités pour prouver qu’il a bien tenté d’obtenir un financement. Ces documents sont nécessaires pour activer la condition suspensive et annuler le contrat.

Notez que pour que les conditions suspensives soient utilisées valablement, l’acheteur doit généralement fournir des justificatifs de rétractation prouvant que l’événement prévu ne s’est pas réalisé (par exemple, des refus de prêt bancaire).

S’il ne peut pas apporter ces preuves, elle ne pourra pas être activée, et la vente pourra être maintenue.

L’obtention de prêt : la condition suspensive la plus importante

Parmi les conditions suspensives, l’obtention de prêt est sans doute la plus répandue. En effet, la plupart des acquéreurs ont besoin d’un crédit immobilier pour financer leur achat.

Cette clause permet de protéger l’acquéreur en cas de refus de financement par la banque. S’il est refusé, l’acte n’est pas réalisée, et la vente est annulée.

Pour être efficace, la condition suspensive liée à l’obtention de prêt doit être rédigée avec soin dans la promesse unilatérale de vente. Voici quelques éléments à inclure dans cette clause :

• Le montant : Indiquez clairement le montant exact que vous souhaitez emprunter pour éviter toute ambiguïté.

• Le taux d’intérêt : Mentionnez le taux d’intérêt maximal que vous êtes prêt à accepter. Cela vous permet de vous protéger contre des offres de financement trop coûteuses.

• La durée : N’oubliez pas de préciser la durée et le délai de votre prêt, car elle a un impact direct sur le coût total du crédit et les mensualités à rembourser.

• Le délai pour l’obtention du prêt : Incluez un délai raisonnable pour obtenir une réponse, généralement compris entre 30 et 45 jours.

En cas de non-obtention de prêt

Si vous ne parvenez pas à obtenir un prêt dans les conditions prévues par le compromis de vente, vous devrez fournir les justificatifs de rétractation des établissements bancaires sollicités. La vente sera alors annulée, et votre dépôt de garantie vous sera restitué.

Pensez à informer le vendeur que la condition suspensive n’est pas levée. En cas de refus de la banque, voici les étapes à suivre pour gérer la situation et explorer d’autres options.

Demandez à l’établissement bancaire qui a refusé le prêt de vous fournir les raisons. Ils peuvent être liés à divers facteurs tels que l’endettement, la stabilité financière, la situation professionnelle, ou encore l’évaluation du bien immobilier.

Ne vous arrêtez pas à un seul échec. Chaque organisme a ses propres critères d’évaluation et d’octroi de prêts. Faites le tour des établissements bancaires pour trouver celui qui pourrait vous accorder un financement, et n’hésitez pas à négocier les conditions de l’emprunt.

Enfin, identifiez les éléments qui ont conduit au refus et cherchez des solutions pour améliorer votre situation. Par exemple, si votre taux d’endettement est trop élevé, vous pourriez rembourser certains crédits en cours, réduire vos dépenses, ou augmenter vos revenus.

Un courtier immobilier peut vous aider à trouver des solutions de crédit adaptées à votre situation et à négocier les meilleures conditions auprès des établissements bancaires.

Quelles sont les conditions suspensives les plus courantes ?

Les conditions suspensives les plus courantes dans le cadre d’une transaction immobilière sont les suivantes :

• Obtention de prêt : Comme mentionné précédemment, cette condition suspensive est essentielle pour protéger l’acquéreur qui sollicite un crédit immobilier pour financer son achat. Si l’emprunt est refusé, la vente est annulée, et le dépôt de garantie est restitué.

• Délivrance du permis de construire : Elle est généralement incluse lors de l’achat d’un terrain ou d’un appartement nécessitant des travaux de construction ou de rénovation importants. Si le permis de construire n’est pas accordé par la mairie, l’acte peut être annulée.

• Droit de préemption : Dans certaines situations, une collectivité locale (commune, département, etc.) peut exercer son droit de préemption pour acquérir un logement en priorité.

• Absence de servitude : C’est une charge qui pèse sur un logement au profit d’une personne. Par exemple, un droit de passage pour accéder à une propriété voisine. La condition suspensive relative à leurs absences permet de se désengager si une servitude non prévue au compromis de vente est découverte.

• Purge des hypothèques ou des privilèges de vendeur : Elle garantit que la maison vendue est libre de toute hypothèque ou privilège de vendeur au moment de l’acte.

• Diagnostics techniques et environnementaux : Certains diagnostics sont obligatoires lors de la vente d’une maison (amiante, plomb, termites, performance énergétique, etc.). Ces diagnostics permettent à l’acquéreur de se désengager si les résultats révèlent des problèmes importants non mentionnés dans la promesse.

• Obtention d’une assurance dommages-ouvrage : Lorsqu’une construction neuve ou une rénovation importante est envisagée, l’acquéreur peut inclure une condition suspensive pour obtenir une assurance dommages-ouvrage. Cette assurance couvre les éventuels dommages liés à la construction et est obligatoire pour vendre une maison pour certains travaux.

Elles ne sont pas exhaustives et peuvent varier en fonction de la nature du bien immobilier et des spécificités de chaque transaction.

Est-ce que les conditions suspensives sont obligatoires ?

Elles ne sont pas obligatoires dans une offre d’achat. Cependant, elles sont souvent utilisées pour protéger les intérêts de l’acheteur et du vendeur en cas de circonstances imprévues ou pour s’assurer que certaines conditions sont remplies avant la finalisation de la transaction.

L’inclusion de conditions suspensives dépend des besoins et des préférences des parties impliquées.

Cependant, lorsqu’un particulier achète un logement et souhaite financer cet achat avec un crédit immobilier, le code civil prévoit qu’elle est obligatoire dans le compromis de vente. Cette protection s’applique aux locaux à usage mixte, c’est-à-dire résidentiels et professionnels.

Cependant, pour tout autre type d’achat, cette protection n’est pas accordée à l’acheteur.

Les individus qui financent leur acquisition immobilière à l’aide d’un emprunt bénéficient systématiquement de la protection offerte par la condition suspensive.