La loi du 6 juillet 1989 régit tous les logements à usage d’habitation principale ou mixte et établit les droits du locataire.
Cette loi est d’ordre public, ce qui signifie que toute clause inscrite dans le bail qui contrevient à cette législation sera considérée comme nulle.
Le locataire a des droits mais également des obligations dans l’appartement, notamment en termes de caution, loyer etc…
Dans le but de faciliter la relation harmonieuse, voici un article sur le droit du locataire.
Sommaire
Droit du locataire et loyer
Il est évident que le locataire doit s’acquitter de son loyer, mais il s’agit avant tout d’une obligation.
Cependant, il a le droit de choisir le mode de paiement qui lui convient, qu’il s’agisse d’un virement, d’un prélèvement ou même d’un paiement en espèces jusqu’à 1000 euros.
Il est interdit d’imposer un paiement par prélèvement automatique, mais le locataire est tenu de payer les charges à la date prévue dans le bail.
Jouir d’un logement décent
La loi du 6 juillet 1989 prévoit que le droit du locataire consiste à avoir un logement décent.
Le propriétaire est tenu de mettre à disposition une maison en bon état et conforme aux normes de sécurité et d’usage.
Les équipements fournis doivent être fonctionnels et dans de bonnes normes de décence. A ce propos, certaines communes ont imposé un permis de louer afin de protéger les locataires contre les biens immobiliers insalubres.
Si des travaux importants sont nécessaires, le propriétaire doit les effectuer rapidement pour maintenir le logement en bon état.
Les travaux peuvent souvent causer des litiges avec le bailleur, qui peuvent ne pas savoir qui doit les effectuer.
En général, les travaux d’entretien courant sont à la charge du locataire, tandis que les travaux plus importants sont à la charge du bailleur.
Si l’une ou l’autre partie ne respecte pas ses obligations, elle peut être poursuivie en justice.
L’aménagement du bien immobilier est un droit du locataire
Le locataire peut librement aménager le logement loué, en changeant la peinture, la moquette, etc., mais il doit obtenir l’accord écrit du propriétaire pour tout travail de transformation.
Si cela n’est pas respecté, le bailleur peut demander la remise en bonne décence immédiate des lieux aux frais.
Le propriétaire peut également conserver le bénéfice des transformations du bien immobilier sans indemniser le locataire.
Le droit de préemption
Si le propriétaire vend le logement avec le locataire en place, il n’a pas de priorité pour acheter.
Cependant, s’il donne congé pour vente, le droit du locataire prévoit de préempter, ce qui signifie qu’il a la priorité pour acheter le logement.
Pour donner congé pour vente, il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou un acte d’huissier au moins 6 mois avant la fin du bail (ou 3 mois dans le cadre d’une location meublée).
Cette lettre doit indiquer la volonté de vendre ainsi que les modalités financières de la vente.
Si le locataire souhaite se porter acheteur, il a deux mois pour donner sa réponse.
Pendant cette période, le bailleur ne peut pas vendre le logement à une autre personne.
S’il accepte d’acheter, le contrat de location est prolongé jusqu’à la vente définitive.
Par ailleurs, le locataire n’a pas besoin d’emprunter, l’acte de vente doit être signé dans les 2 mois suivant l’acceptation.
S’il a besoin d’emprunter, le délai est de 4 mois.
Et le propriétaire décide de vendre le logement à des conditions plus avantageuses que celles indiquées dans la lettre de préavis, le droit du locataire prévoit alors un second temps de préemption aux nouvelles conditions, valable pendant 1 mois.
Le droit d’avoir une quittance de loyer
Le droit du locataire d’avoir une quittance de loyer est la possibilité de demander à son propriétaire une preuve de paiement.
Cette preuve peut prendre la forme d’un document appelé « quittance de loyer » qui indique le montant payé, la période concernée, le nom, le nom et l’adresse du logement loué.
Ce document est souvent demandé par l’occupant du logement pour justifier qu’il a bien payé, par exemple pour obtenir des aides sociales ou pour prouver sa solvabilité lors d’une recherche de la maison.
Le propriétaire a l’obligation de délivrer une quittance de loyer qui en fait la demande, gratuitement et dans un délai raisonnable.
S’il refuse la fournir, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation ou le tribunal d’instance.
Les locataires protégés
Les locataires protégés sont des personnes qui bénéficient de droits supplémentaires en vertu de la loi française pour leur permettre de rester dans leur logement dans des situations spécifiques.
Il existe différentes catégories, notamment :
- âgés de plus de 65 ans et ayant peu de ressources
- les locataires vivant dans un logement social ou vivant dans une maison ou appartenant à une société d’économie mixte (SEM)
- les occupants des logements HLM en cours de démolition
- les locataires de logements situés dans un périmètre de sauvegarde, ou d’un bien immobilier considéré comme insalubre.
Ils bénéficient notamment d’un droit de maintien dans les lieux, qui leur permet de rester dans leur logement même si leur bailleur souhaite le récupérer pour y habiter lui-même ou le vendre.
Ils bénéficient également de délais de préavis plus longs en cas de résiliation du bail et de garanties contre les expulsions abusives.
Enfin, le droit du locataire prévoit des aides financières pour le paiement de leur loyer et des charges, ainsi que pour réaliser des travaux d’amélioration ou de rénovation de leur logement.
Être informé de la révision
Le locataire a le droit d’être informé de la révision de son loyer. En effet, chaque année, il peut être révisé en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.
Le propriétaire doit informer le locataire de cette révision par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé au moins un mois avant la date prévue pour l’application de la révision.
La lettre doit préciser le montant du loyer révisé ainsi que le nouveau applicable.
En cas de désaccord, le droit du locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal d’instance pour contester la révision du loyer.
Droit du locataire et dépôt de garantie
La caution est une somme d’argent que le locataire doit verser au droit du propriétaire à la signature du contrat de location.
Cette somme a pour but de garantir le paiement des loyers et des éventuelles réparations dues à des dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie.
Le droit du locataire en matière de dépôt de garantie est notamment la possibilité de récupérer cette somme à la fin de la location, dans un délai maximal d’un mois après la restitution des clés.
Si le propriétaire souhaite conserver une partie ou la totalité de la caution, il doit justifier les sommes retenues en fournissant des factures et des devis.
Vous pouvez obtenir un état des lieux d’entrée précis et complet, qui permettra de comparer la décence du logement au moment de la sortie.
Si l’état des lieux de sortie est identique à celui d’entrée, le bailleur ne pourra pas retenir de somme.
En cas de litige, le droit du locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou le Tribunal d’Instance pour obtenir le remboursement du dépôt de garantie.
Zoom sur les obligations du locataire
En général, les obligations du locataire varient en fonction de la législation et du contrat de location signé avec le propriétaire. Toutefois, certaines sont courantes dans la plupart des situations.
Voici quelques-unes des principales :
- Le locataire doit payer le loyer dans les délais et selon les modalités convenus dans le contrat de location
- Vous devez utiliser le logement conformément à sa destination, généralement en tant que résidence principale, et respecter les règles de la copropriété
- Vous êtes responsable de l’entretien courant de l’habitation et des réparations locatives, sauf si elles sont causées par la vétusté, un vice de construction ou un cas de force majeure
- Vous devez souscrire une assurance habitation pour couvrir sa responsabilité civile et les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, etc.).
- Tranquillité : vous devez respecter la tranquillité des autres habitants de l’immeuble et ne pas causer de nuisances sonores ou autres.
- Autorisation préalable : vous devez obtenir l’accord du bailleur avant d’effectuer des travaux importants ou des modifications de la structure du bien immobilier.
- À la fin du bail, le locataire doit restituer le logement dans la décence dans lequel il l’a reçu, à l’exception de l’usure normale.
- Information : vous devez informer le propriétaire de tout problème ou défaut concernant le bien immobilier, afin que celui-ci puisse prendre les mesures nécessaires pour les réparer.
- Le locataire doit participer à l’état des lieux d’entrée et de sortie, permettant de comparer le logement avant et après la location.
Il est important de consulter le contrat de location et de se renseigner sur les lois pour connaître vos obligations spécifiques. Dans le doute, vous pouvez consulter un professionnel de la définition de la gestion locative ou du droit du locataire ou la commission départementale de conciliation.
