La révision de loyer dans le contrat de bail est un sujet qui concerne à la fois les propriétaires et les locataires. Elle est souvent source de questionnement et de litiges.
Dans cet article, nous allons vous expliquer les éléments essentiels à connaître pour mieux comprendre la révision de loyer, les indices à prendre en compte, ainsi que les différentes étapes à suivre pour effectuer cette augmentation en immobilier.
Sommaire
Quel est le calcul de la révision de loyer ?
La révision de loyer est un mécanisme permettant d’ajuster le prix logement en fonction de l’évolution d’un indice de référence. En France, il est publié chaque trimestre par l’INSEE.
Pour calculer le montant l’augmentation de loyer, vous pouvez utiliser la formule suivante :
Nouveau = actuel × (IRL de référence actuelle / IRL de référence précédente)
Quelles sont les étapes pour calculer les nouveaux loyers ?
Pour que le bailleur effectue le calcul de la révision du loyer, suivez ces étapes :
- Notez le montant actuel : C’est le prix avant la réévaluation.
- Trouvez la date dans le bail : Elle est généralement indiquée dans le contrat de bail. Si ce n’est pas le cas, elle correspond généralement à la date anniversaire de la signature.
- Identifiez l’IRL : Recherchez l’Indice de Référence des Loyers du trimestre correspondant à la date d’augmentation du loyer.
- Identifiez l’IRL précédente : Recherchez-le du même trimestre de l’année précédente.
- Utilisez la formule de révision de loyer :
Nouveau loyer = Loyer actuel × (IRL de référence actuelle / IRL de référence précédente)
- Faites le calcul en remplaçant les valeurs actuelle en utilisant la formule.
- Arrondissez le résultat à deux décimales (au centime près) pour obtenir le montant.
N’oubliez pas qu’en tant que bailleur en immobilier, la révision du loyer ne peut être effectuée qu’une fois par an
La révision des loyers et son importance
La révision de loyer est un processus annuel qui permet d’ajuster le montant des loyers payés à échoir par le locataire à la réalité du marché. Elle est généralement prévue dans le contrat de bail et est encadrée par la loi.
Ce calcul permet d’éviter des situations de loyers trop élevés ou trop faibles par rapport au marché, assurant ainsi un équilibre entre les intérêts du propriétaire et du locataire.
l’importance de l’indice des loyers du trimestre
La révision du loyer joue un rôle crucial pour plusieurs raisons. Elle permet d’assurer un équilibre financier entre les parties, en tenant compte de l’évolution des prix et du pouvoir d’achat des locataires.
Cette augmentation permet ainsi d’éviter que le loyer ne devienne trop élevé ou trop bas par rapport aux conditions actuelles. De plus, la révision de loyer protège également les propriétaires contre l’érosion du pouvoir d’achat causée par l’inflation.
En ajustant les loyers en fonction de l’évolution des indices, les propriétaires sont en mesure de préserver la valeur réelle de leur revenu locatif.
Enfin, cette augmentation régulière permet de maintenir une relation saine entre le bailleur et le locataire. En ajustant les loyers en fonction de l’évolution, les deux parties peuvent être satisfaites et éviter les conflits dans l’immobilier.
Quand effectuer l’augmentation dans le bail du locataire ?
L’ajustement doit être effectué à la date anniversaire du bail de location. Si la date de signature coïncide avec la date d’entrée en vigueur du contrat de bail de location, il n’y a pas de problème, cette date sert de référence pour la réévaluation du loyer.
Si les deux dates sont différentes, la date d’entrée en vigueur du bail est utilisée pour l’indexation annuelle. Le propriétaire doit demander cette indexation au locataire, car elle n’est pas automatique.
Les circonstances exceptionnelles de révision de loyer dans le contrat
Dans des circonstances exceptionnelles, le bailleur peut réviser le loyer s’il réalise, à ses frais, des travaux d’amélioration.
Ceux qui ajoutent de la valeur au bien, tels que l’ajout d’équipements ou de services nouveaux ou de meilleure qualité que ceux existants, la diminution des coûts d’entretien et d’exploitation, la sécurisation du bâtiment et de ses occupants, la pose de parquet, l’installation d’une cuisine équipée, d’un digicode, d’un ascenseur, etc.
Cette clause peut être incluse dans le contrat de location lors de sa signature ou ajoutée ultérieurement par un avenant au contrat en cours.
Toutefois, elle ne s’applique pas si le bail d’habitation a été signé ou renouvelé après le 24 août 2022 et que le logement est classé F ou G (selon la classification indiquée sur le DPE) après les travaux.
L’indice de référence des loyers utilisés pour le calcul de l’augmentation
Lorsqu’il s’agit de révision de loyer, l’indice le plus couramment utilisé est l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Cet indice, publié chaque trimestre par l’INSEE, reflète l’évolution des prix à la consommation et permet d’augmenter les loyers.
L’IRL mesure l’évolution des prix à la consommation et sert de référence pour la révision des loyers.
La définition de l’IRL est la suivante : il s’agit d’un indice qui reflète l’évolution, hors tabac et hors loyers, sur une période donnée (généralement un trimestre).
En immobilier, il est calculé en prenant en compte différents éléments, tels que les coûts de l’énergie, des services, des biens de consommation courante, etc.
L’IRL sert de base pour déterminer le pourcentage d’augmentation ou de diminution du loyer du bailleur lors de la réévaluation annuelle. Pour calculer le nouveau montant après l’augmentation, on utilise la formule suivante :
révisé = Loyer en cours × (IRL du trimestre de référence de l’année en cours / IRL du trimestre de référence de l’année précédente)
La révision de loyer dans le cadre de travaux
Si des travaux sont effectués pendant le bail, il peut être révisé. Toutefois, pour que cela soit possible, le bailleur doit obtenir l’accord du locataire à la signature du bail ou à travers un avenant.
Le contrat de location doit donc inclure la volonté du bailleur de réaliser des travaux d’amélioration à sa charge ainsi que le montant majoré applicable après l’achèvement.
Le locataire peut refuser de payer plus cher et ne pas signer l’avenant ou le bail. Dans ce cas, le propriétaire a le droit d’effectuer le travail, mais ne peut pas augmenter le loyer.
Vous pourrez demander une révision du loyer au moment du renouvellement du bail s’ils ont apporté une plus-value au logement.
En ce qui concerne les types , il existe deux catégories : d’entretien et d’amélioration.
Les travaux d’entretien sont obligatoires et à la charge du bailleur, et ne justifient pas une révision du loyer. Ceux d’améliorations sont facultatifs et peuvent entraîner une réévaluation.
Ils incluent l’installation d’équipements de qualité supérieure, d’équipements visant à réduire les coûts d’entretien ou à améliorer le confort de vie.
Pour que le bailleur puisse demander une augmentation de loyer, le coût des travaux doit être au moins égal à la moitié du montant annuel de l’année précédente. Dans ce cas, le propriétaire peut demander une augmentation maximale de 15% du coût total lors du renouvellement.
La nouvelle augmentation de loyer ne peut être appliquée qu’après l’achèvement.
L’augmentation du loyer dans les zones tendues
Dans les zones tendues, la révision du loyer est réglementée par la loi Alur de 2014. Elles sont définies comme les zones où l’offre de logements est insuffisante par rapport à la demande, ce qui conduit à des loyers élevés.
La loi Alur établit un plafonnement des loyers pour les logements loués vides ou meublés. Il est calculé en fonction de la zone géographique, de la taille du logement, de l’époque de construction et de l’état.
Ce plafond s’applique aux nouveaux contrats de bail de location, ainsi qu’aux renouvellements.
La révision du loyer pour les baux en cours dans les zones tendues est également réglementée par la loi Alur. Il ne peut être révisé qu’une fois par an, à la date anniversaire du bail.
Cependant, la loi Alur autorise une augmentation de loyer supérieure à l’IRL en cas de travaux d’améliorations importants réalisés par le propriétaire. Le montant est plafonné et ne peut dépasser 15% du coût, répartis sur trois années consécutives.
