Le droit de propriété en immobilier est un aspect fondamental du code civil et de l’économie. Il régit les relations entre les individus et les biens immobiliers, en déterminant qui peut posséder, utiliser et disposer de ces biens.
Ce guide se penche sur les différents aspects du droit de propriété, y compris les types, les attributs et les droits et obligations qui en découlent, ainsi que les moyens de les protéger et de les transmettre.
Sommaire
Définition du droit de propriété en immobilier
Le droit de propriété représente la faculté qu’a une personne, qu’elle soit physique ou morale, d’utiliser, de bénéficier et de gérer un bien de n’importe quelle nature (matérielle ou immatérielle), selon les paramètres établis par la loi.
Le code civil prévoit qui détient ce droit est considéré comme le propriétaire. Le titre de propriété sert à officialiser cette accession.
C’est un ensemble de prérogatives juridiques accordées à une personne, physique ou morale, sur un bien, qu’il soit mobilier ou immobilier. Il confère le pouvoir d’user, de jouir et de disposer du bien, dans les limites et conditions définies par le code civil.
Il est également considéré comme un droit humain, tel qu’énoncé dans la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789, qui attribue un caractère inaliénable et sacré.
Sa valeur constitutionnelle a été reconnue en date du 16 janvier 1982, concernant une loi de nationalisation. La juridiction judiciaire a aussi établi la nature fondamentale du droit de propriété à travers un arrêt de la Cour de cassation du 4 janvier 1995.
En outre, la Convention européenne des droits de l’homme a élevé la propriété au rang de droit humain dans l’article premier du protocole additionnel.
Dans certains cas, l’exercice du droit de propriété en immobilier peut être limité ou réglementé par l’État pour des motifs d’intérêt général, comme la protection de l’environnement, la préservation du patrimoine culturel ou la réalisation de projets d’infrastructures publiques.
Ces limites doivent respecter les principes de proportionnalité et d’indemnisation pour éviter des atteintes disproportionnées aux droits des propriétaires.
Les attributs du droit du propriétaire
Le droit de propriété en immobilier se caractérise par trois attributs principaux. Il est absolu, ce qui implique que le propriétaire a la liberté de gérer son bien comme il l’entend. Il est le seul habilité à en jouir et à en disposer.
Il est individuel, sauf exception. Un bien ne peut appartenir qu’à un seul propriétaire.
Il est perpétuel car il perdure tant que l’objet ou le bien concerné existe. L’inutilisation du bien pendant une période donnée n’entraîne pas sa perte pour son détenteur.
Au décès, le bien est transmis à ses successeurs légaux. Ainsi, la propriété connaît une continuité. Elle ne s’éteint pas mais est simplement transférée à un autre détenteur, par exemple un héritier.
Types de propriété immobilière
Le droit de propriété distingue plusieurs types, en fonction de la nature des droits détenus :
- La pleine propriété: C’est la forme la plus complète en immobilier. Le propriétaire a la possibilité d’utiliser, de disposer du bien comme bon lui semble, dans les limites fixées par la loi.
- La copropriété: Plusieurs personnes détiennent des droits de propriété sur un même bien. Chaque copropriétaire dispose d’un droit de jouissance privatif sur une partie du bien et collectif sur les parties communes.
- Le démembrement de propriété: La propriété est divisée en usufruit et en nue-propriété. L’usufruitier a le droit d’utiliser et de jouir du bien, tandis que le nu-propriétaire peut disposer du bien, sans en avoir la jouissance.
Le droit de propriété se compose de trois attributs fondamentaux dérivés des romains :
- l’usus, qui représente le droit d’utiliser et de contrôler l’utilisation, ainsi que la capacité de récupérer la possession si nécessaire,
- le fructus, qui concerne l’usage de bénéficier de tous les profits et fruits issus de la propriété (par exemple, les loyers ou les récoltes agricoles),
- et enfin, l’abusus, qui englobe la possibilité de détruire (notamment par consommation) et le droit de transférer la propriété (par vente, échange, donation ou legs)
Les droits et obligations du propriétaire
Le droit de propriété confère au propriétaire plusieurs droits et obligations:
- Le droit d’user du bien: Il peut utiliser le bien immobilier selon ses besoins et ses désirs, à condition de respecter les règles d’urbanisme et les droits des voisins.
- De jouir de la maison: Vous pouvez tirer des revenus et de récolter les fruits, par exemple en le louant ou en exploitant les ressources naturelles présentes sur le terrain.
- Disposer du bien: Vous pouvez vendre la maison, donner ou léguer le bien, ou en constituer une garantie.
- L’obligation d’entretenir: Le propriétaire doit veiller à la conservation et à l’entretien de la maison, afin de ne pas causer de préjudice aux voisins ou à l’environnement.
- L’obligation de respecter les droits des tiers: Vous devez respecter les servitudes, de passage et les autres réels dont le terrain peut être grevé.
Le démembrement
Le code civil indique que le démembrement du droit de propriété désigne la séparation des différents usages qui constituent la division de terrain, à savoir l’usus, le fructus et l’abusus. Cette division permet de partager les droits entre plusieurs personnes, donnant ainsi naissance à des situations juridiques distinctes, telles que la nue-propriété et l’usufruit.
La nue-propriété correspond au transfert de l’abusus, c’est-à-dire l’usage de disposer de la propriété (vente, échange, donation, legs), tandis que l’usufruit représente la combinaison de l’usus et du fructus, accordant à l’usufruitier la possibilité d’utiliser et de profiter des revenus et fruits générés par le terrain.
Le démembrement du droit de propriété en immobilier est fréquemment utilisé dans la planification successorale et la gestion de patrimoine.
La protection et la transmission du droit de propriété
Il doit être protégé et transmis de manière sécurisée afin de prévenir les conflits et de garantir la stabilité des transactions immobilières. Pour ce faire, divers mécanismes juridiques sont mis en place pour assurer la protection et la transmission.
La publicité foncière
C’est un système d’information permettant d’identifier les droits de propriété immobilière et les éventuelles restrictions qui y sont attachées. Ils sont inscrits dans des registres publics, tels que le cadastre ou le registre foncier, qui contiennent des informations sur les biens, leurs propriétaires et les usages réels qui les affectent.
Ces registres publics permettent aux acheteurs potentiels, aux créanciers et aux autres parties intéressées de vérifier la situation juridique d’un bien immobilier avant d’engager une transaction.
La publicité foncière contribue ainsi à la sécurité juridique des transactions immobilières et à la prévention des conflits de propriété.
La prescription acquisitive
L’usucapion, est un mécanisme juridique permettant à une personne de devenir propriétaire d’un terrain après en avoir eu la possession ininterrompue pendant une certaine durée, et ce, même si elle n’en est pas le propriétaire légal.
Pour qu’une prescription acquisitive soit valide, certaines conditions doivent être remplies, notamment:
- La possession doit être paisible, c’est-à-dire sans violence ni contestation.
- Elle doit être publique, c’est-à-dire que la personne doit se comporter comme le véritable propriétaire du bien, sans dissimulation.
- La possession doit être continue et ininterrompue pendant la durée requise par la loi (par exemple, 30 ans en droit français pour les biens immobiliers).
La transmission par acte juridique
Le droit de propriété immobilière peut être transmis volontairement par le biais d’actes juridiques, tels que la vente, la donation, l’échange ou la transmission successorale, c’est ce que prévoit le code civil.
- La vente est le transfert de la propriété d’un terrain en échange d’une somme d’argent (prix de vente). L’achat doit être formalisée par un acte authentique, généralement rédigé par un notaire, qui sera ensuite publié au registre foncier.
- La donation est le transfert gratuit de la propriété d’un bien immobilier. Comme pour la vente, la donation doit être formalisée par un acte authentique et publiée au registre foncier.
- L’échange est le transfert réciproque de propriétés immobilières entre deux parties. Chaque partie cède en échange d’un autre bien, avec ou sans soulte (somme d’argent versée pour compenser la différence de valeur entre les deux biens).
- La transmission successorale est le transfert de la propriété à la suite du décès du propriétaire. Les héritiers recueillent les droits de propriété en vertu des dispositions testamentaires ou des règles légales en matière
Les limites du droit de propriété
Bien qu’étant fondamental, le droit de propriété comporte certaines limites pour assurer un équilibre entre les intérêts individuels et général. Voici six des principales restrictions qui s’appliquent en immobilier :
- Respect des règles d’urbanisme : Les propriétaires doivent se conformer aux règles d’urbanisme en vigueur, telles que le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS), lorsqu’ils envisagent de construire, rénover ou modifier l’utilisation de leur terrain.
- Servitudes : Elles sont des charges imposées sur un immeuble au profit d’un autre appartenant à un voisin différent. Par exemple, une servitude de passage accorde l’usage de traverser la propriété d’autrui pour accéder à son propre bien immobilier.
- Expropriation : C’est une procédure par laquelle l’État ou une collectivité publique peut contraindre un propriétaire à céder sa propriété pour des raisons d’utilité publique, telles que la construction d’infrastructures publiques. Une indemnisation doit généralement être versée.
- Préemption : Dans certaines situations, les pouvoirs publics peuvent exercer un droit de préemption, c’est-à-dire acheter un bien immobilier avant tout autre acheteur potentiel, pour des raisons d’intérêt général.
- Protection de l’environnement : Vous devez respecter les lois et réglementations relatives à la protection de l’environnement, qui peuvent restreindre certaines activités sur leur propriété, telles que l’abattage d’arbres ou la construction dans des zones protégées.
- Limites en matière de copropriété : Dans le cas d’une copropriété, les propriétaires doivent se conformer aux règles de la copropriété, qui peuvent limiter certaines actions ou décisions concernant la propriété, comme la modification de l’apparence extérieure de l’immeuble ou la réalisation de travaux.
Ces limites visent à garantir un équilibre entre le droit de propriété individuel et les intérêts collectifs, tel que le prévoit le code civil, en assurant le respect de l’ordre public.
Les abus du droit de propriété
Il se produit lorsque le propriétaire d’un bien utilise son droit de manière excessive ou déraisonnable, au point de causer un préjudice à autrui ou d’enfreindre les lois et règlements en vigueur.
Bien que le droit de propriété confère au propriétaire le pouvoir d’user, de jouir et de disposer du bien, il doit être exercé dans le respect des droits des tiers et des règles établies par la législation.
Voici trois exemples d’abus :
- Nuisances : Si un propriétaire crée des nuisances excessives pour son voisin, comme du bruit, de la pollution ou des odeurs, il peut être considéré comme abusant de son droit de propriété. Les voisins peuvent alors demander une réparation du préjudice subi ou une cessation des nuisances.
- Violation des règles d’urbanisme : L’utilisation d’un bien immobilier en violation des règles d’urbanisme, par exemple en construisant sans autorisation ou en ne respectant pas les règles de zonage, peut constituer un abus.
- Entrave aux droits des tiers : Si vous utilisez votre sol de manière à entraver les droits des tiers, comme en bloquant un droit de passage ou en empiétant sur le terrain d’autrui, cela peut être considéré comme un abus du droit de propriété.
Les victimes peuvent engager des actions aux cours de justice pour obtenir réparation du préjudice subi et/ou faire cesser l’abus. Les tribunaux peuvent ordonner la cessation, accorder des dommages et intérêts aux victimes ou, dans certains cas, imposer des sanctions pénales au propriétaire fautif.
