Le bail réel Solidaire (BRS) : une solution innovante pour l’accès au logement

Dans un contexte d’escalade des prix de l’immobilier en France, il est de plus en plus difficile d’accéder à la propriété.

C’est pour pallier ce problème que le Bail Réel Solidaire (BRS) a été mis en place.

Il s’agit d’un outil qui permet de dissocier le foncier du bâti, faisant ainsi baisser le coût d’acquisition d’un logement.

Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire (BRS) ?

Inauguré par la loi ALUR en 2014, le BRS est un dispositif qui sépare le terrain du bâti, soit de la construction qui s’y trouve.

Cette dissociation est rendue possible grâce à la création d’un organisme foncier solidaire (OFS), qui reste propriétaire du terrain, tandis que l’acquéreur achète la pierre.

La propriété est alors soumise à un contrat de longue durée (de 18 à 99 ans), avec des conditions particulières liées à l’accessibilité financière et à la finalité résidentielle du logement.

Le BRS repose sur le principe de dissociation entre le bâti (la construction) et le foncier (le terrain).

Cette dissociation permet de réduire le coût d’acquisition de l’appartement pour l’acquéreur, puisqu’il ne paie que pour l’immeuble et non pour le terrain.

De plus, il prévoit des conditions de revente encadrées, afin de garantir la vocation sociale de la maison sur le long terme.

Par exemple, le prix de vente est plafonné pour maintenir le logement accessible aux ménages modestes.

Comment le BRS affecte-t-il le prix de l’immobilier ?

Le bail rel solidaire influence considérablement le prix d’achat du logement social.

En dissociant le coût du terrain de celui de la construction, il permet d’acheter un bien immobilier à un coût inférieur à celui du marché. Cette réduction peut atteindre jusqu’à 40% du prix initial

En effet, dans les zones où le prix du foncier est particulièrement élevé, le BRS représente une réelle opportunité pour les personnes aux revenus modestes qui peinent à accéder à la propriété.

Le rôle de l’OFS dans le bail réel solidaire

Il est propriétaire du terrain et le met à disposition de l’acheteur du bâti via un bail réel solidaire. L’organisme foncier solidaire s’assure que le bien acquis reste à vocation sociale.

Ainsi, lors de la revente, il doit être vendu à un prix abordable pour des ménages avec peut de ressources. C’est l’OFS qui fixe le montant en accord avec les conditions.

Voici plus précisément les principales responsabilités de l’OFS dans le cadre d’un bail réel solidaire.

• Il conserve la propriété du terrain sur lequel est construit l’immeuble. Cela permet de dissocier le coût du foncier de celui de la construction, rendant ainsi l’achat du logement plus accessible pour les personnes aux revenus modestes.

• L’organisme établit le contrat. Ce projet de longue durée (entre 18 et 99 ans) donne à l’acquéreur le droit d’occuper le terrain et d’utiliser l’appartement en tant que résidence principale.

• Il s’assure que les conditions du bail rel solidaire sont respectées. Cela signifie qu’il contrôle notamment que le logement est bien utilisé comme résidence principale par des ménages respectant les conditions de ressources fixées.

• Lors de la revente de l’appartement, il encadre le processus pour garantir que le bien immobilier reste accessible. Le prix est généralement plafonné et doit être approuvé.

En somme, l’OFS a pour mission de garantir la vocation sociale et solidaire du logement acquis via un BRS, en facilitant l’accessibilité à la propriété pour les acheteurs aux revenus modestes et en veillant à ce que ces logements restent abordables sur le long terme.

Zoom sur le prêt et la redevance mensuelle

Lorsqu’un ménage souhaite acheter un logement via le Bail Réel Solidaire (BRS), deux coûts principaux sont à considérer : le prêt immobilier pour l’achat du bâti et la redevance mensuelle pour l’usage du foncier.

Le prêt

Comme pour un achat immobilier traditionnel, l’acquisition de la construction est généralement financé par un prêt immobilier.

Les conditions de ce prêt dépendent de l’organisme financier qui le propose. Certains prêts spécifiques peuvent être disponibles pour les acquisitions, et il est aussi possible de bénéficier de prêts aidés, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ).

La redevance mensuelle

En plus du remboursement du prêt, l’acquéreur doit payer une redevance mensuelle à l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) pour l’usage du terrain.

Elle est généralement modeste et permet à l’OFS de couvrir ses frais de gestion et d’entretien. Le montant est défini dans le bail réel solidaire et reste stable pendant toute la durée du contrat.

Il est donc crucial de prendre en compte ces deux coûts lors de l’évaluation de l’accessibilité financière d’un logement.

Toutefois, même avec la redevance mensuelle, l’achat via le BRS reste souvent plus abordable qu’une transaction immobilière traditionnelle, en particulier dans les zones où le prix du foncier est élevé.

L’achat d’un logement en BRS : comment ça marche?

Pour acheter un logement en BRS, l’acquéreur doit respecter certaines conditions de ressources. De plus, il doit s’engager à occuper la maison en tant que résidence principale.

Le financement de l’achat se fait généralement par un prêt immobilier.

Les banques accordent des prêts spécifiques pour l’acquisition d’un logement en bail réel solidaire. Ces prêts bénéficient souvent d’un taux d’intérêt plus avantageux, car le risque pour la banque est plus faible du fait de la garantie apportée par l’OFS.

Voici les 7 étapes clés :

• Eligibilité : Avant tout, vous devez vérifier que vous êtes éligible au contrat de bail. Les conditions d’éligibilité sont généralement liées à des plafonds de ressources qui varient en fonction de la taille du ménage et de la zone géographique.

• Recherche : Ensuite, vous devez trouver un logement proposé en bail réel solidaire. Ces logements sont généralement listés par l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) ou les agences immobilières partenaires.

• Signature du BRS : Une fois que vous avez trouvé le logement qui vous convient, vous signez un bail réel solidaire avec l’OFS. Ce contrat vous donne le droit d’occuper le terrain et de devenir propriétaire du bâti pour une durée de 18 à 99 ans.

• Financement : L’acquisition de la construction est généralement financé par un prêt immobilier. Certaines banques proposent des prêts spécifiques pour les achats, et il est aussi possible de bénéficier de prêts aidés, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ).

• Achat : Après avoir obtenu votre financement, la prochaine étape est l’achat immobilier. Notez que vous ne payez que pour le bâti et non pour le terrain, ce qui réduit significativement le coût de l’acquisition.

• Occupation : Une fois finalisé, vous pouvez occuper le bien en tant que résidence principale. Vous devez respecter les conditions du BRS, qui stipulent notamment qu’il ne peut pas être loué ou utilisé comme résidence secondaire.

• Revente : Si vous décidez de revendre le bien, le prix est plafonné pour garantir qu’il reste abordable pour les ménages modestes. L’OFS doit également l’approuver.

L’achat d’un logement est un processus qui offre une alternative plus abordable à la cession immobilière traditionnelle, bien que certaines contraintes soient à respecter pour garantir la finalité sociale et solidaire du dispositif.

Les avantages d’acheter via le bail réel solidaire

Le BRS offre plusieurs avantages, aussi bien pour les acquéreurs que pour la société dans son ensemble. Voici 4 des principaux avantages :

• Le bail réel solidaire rend l’accession du droit à la propriété plus accessible pour les ménages modestes. En séparant les coûts, le BRS permet de réduire considérablement le coût de l’achat immobilier. De plus, la redevance foncière mensuelle est généralement modeste.

• Le dispositif offre une grande stabilité. Il de 18 à 99 ans, ce qui garantit une certaine sécurité pour les acquéreurs. De plus, elle reste stable pendant toute la durée de vie.

• Les logements restent abordables même en cas de revente. En effet, les conditions sont plafonnées et ne peut pas suivre la hausse du marché immobilier. Cela garantit la pérennité de la vocation sociale.

• Enfin, certains Organismes de Foncier Solidaire (OFS) encouragent les pratiques d’habitat durable. Ils peuvent par exemple favoriser les constructions écologiques ou les projets d’habitat participatif.

Notez que le BRS est un engagement à long terme qui impose certaines contraintes, comme l’obligation d’occuper le logement en tant que résidence principale. Toutefois, pour de nombreux ménages, les avantages l’emportent largement sur ces contraintes.

Comment ça se passe pour la revente ?

La revente d’un logement acquis via le Bail Réel Solidaire est soumise à certaines conditions, visant à préserver la vocation sociale de l’appartement.

Voici comment cela se passe :

• Informer l’OFS : Si vous souhaitez revendre votre logement, la première chose à faire est d’en informer l’Organisme de Foncier Solidaire qui détient le terrain.

• Calcul du prix : Le montant est plafonné pour garantir qu’il reste abordable pour les ménages aux revenus modestes. Ce coût est calculé en prenant en compte la valeur d’achat du logement, l’inflation et la durée de détention du bien, mais ne prend pas en compte la hausse des montants du marché immobilier.

• Approbation : Le prix doit être approuvé. L’organisme vérifie que le coût proposé respecte les règles du BRS et s’assure que le futur acquéreur remplit les conditions de ressources pour accéder à ce type d’immeuble.

• Vente du logement : Une fois qu’il est approuvé, vous pouvez mettre le bien en vente. L’OFS peut aider à trouver un acheteur respectant les conditions de ressources.

Notez que la revente en bail réel solidaire ne vous permet généralement pas de réaliser une plus-value immobilière importante, du fait du plafonnement du montant.

En revanche, ce dispositif permet de faciliter l’accession à la propriété pour les acheteurs modestes et de garantir la pérennité de cette vocation sociale.

Comment signer un BRS ?

L’instauration d’un Bail Réel Solidaire (BRS) est un processus simple, comparable à la mise en œuvre d’un achat en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Il concerne deux principales entités : l’acquéreur, aussi désigné comme l’acheteur ou le preneur, et l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS).

La procédure de signature s’effectue en plusieurs phases. Tout d’abords, les parties s’accordent et signent.

Par cette action, il devient simultanément propriétaire du bâti et locataire du terrain. Il est important de préciser que l’acquéreur peut être autre qu’un particulier. En effet, il existe diverses catégories d’acheteurs éligibles, parmi lesquelles on trouve :

Un bailleur HLM ou un investisseur locatif, qui doit s’engager à louer le logement en respectant strictement les plafonds de ressources et de loyers.

Une Société Civile de Construction Coopérative (SCPC) ou une Société d’Habitat Participatif (SHP), qui doit aussi s’assurer que les bénéficiaires répondent bien aux critères d’éligibilité.

Un opérateur tel que Nexity ou Bouygues Immobilier, qui doit simplement prendre l’engagement de vendre exclusivement à des personnes éligibles. Le BRS est une solution efficace pour permettre aux ménages à revenus modestes d’accéder à la propriété. De plus, sa mise en place est relativement aisée.

Quels-sont les conditions pour bénéficier d’un BRS ?

Pour bénéficier du Bail Réel Solidaire, plusieurs conditions doivent être respectées. Ces critères varient en fonction des Organismes de Foncier Solidaire et des politiques locales, mais voici les conditions généralement requises :

• Il est destiné à faciliter l’accès à la propriété pour les ménages à revenus modestes ou intermédiaires. Ainsi, il est nécessaire de respecter des plafonds de ressources qui dépendent de la taille du ménage et de la zone géographique.

• Le logement acquis via le BRS doit être utilisé comme résidence principale. Il n’est généralement pas permis de louer ou de l’utiliser comme résidence secondaire.

• Il doit approuver l’acquisition. Cela implique généralement de vérifier l’éligibilité de l’acquéreur, ainsi que le respect des autres conditions.

• Enfin, l’acquéreur doit signer le Bail Réel Solidaire avec l’OFS. Ce contrat donne le droit d’occuper le terrain et de devenir propriétaire du bâti pour une durée de 18 à 99 ans.

Contactez directement l’OFS ou un conseiller en habitat pour obtenir des informations précises sur les conditions d’éligibilité pour le BRS dans votre région.